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2018年8月土地一级市场月报

2019-01-03 16:55     土地专栏

[提要]8月,六区一县有34宗土地供应挂牌,其中有14宗的出让日在9月。34宗土地中商住用地数量最大,共计11宗;其次是工业地,共计9宗;第三是商业地,共计8宗;此外还有住宅用地5宗,医疗用地1宗。

    

    1、土地招拍挂信息监测

    8月,六区一县有34宗土地供应挂牌,其中有14宗的出让日在9月。34宗土地中商住用地数量最大,共计11宗;其次是工业地,共计9宗;第三是商业地,共计8宗;此外还有住宅用地5宗,医疗用地1宗。

    34宗供应土地的总出让面积为168.41万平米,环比增长79%;供应总建筑面积为449.4万平米,环比增长117%。

    8月的供应土地中,有4宗最终流拍,包括望城区“双限地”010号与雨花区“双限地”052号。

    在今年上半年里,“双限地”一直是各开发商拿地的首选,每次挂牌都会引发一轮争夺。而这两宗“双限地”的流拍,让开发商闹钱荒的现状开始浮出“水面”。

    2、土地交易总体情况

    8月,六区一县有16宗土地成交,其中有7宗是7月挂牌土地。16宗成交土地中,长沙县和岳麓区各有7宗,雨花区与望城区各有2宗,芙蓉区和开福区各有1宗。

    16宗成交土地的总出让面积为69.21万平米,环比减少25%;总建筑面积为174.79万平米,环比减少5%。

    8月的成交土地中,商住用地数量最大,共计6宗;其次是工业用地,共计5宗;住宅用地和商业用地分别有2宗和3宗。

    3、重点土地交易情况细化

    (1)[2018]长沙市048号——红星商圈的“九龙仓”

    8月10日,位于“韶山路与湘府路交汇处”这一红星商圈核心地段的048号土地由步步高以底价19.58亿元摘得,成交楼面价5000元/平。

    

    048号土地的出让面积为67516.73平米,约101亩。它的最大容积率为5.8,最大建筑密度为58%,建筑控高200米。

    土地的挂牌条件要求竞得人“竞得人自持商业物业不低于商业建筑的68%”,还要求“配建占地19亩的中小学”。

    “运营大型商业体”及“配建中小学”,这两点将对商圈中居民的未来生活产生影响。用他们的话来说就是“以后送孙子上学都近了”、“又多了一个免费吹空调的地方”。

    而这些,将经步步高集团之手来实现。

    地块中的住宅限定最高销售价为9970元/平(不包括精装修价格)。由于容积率高达5.8,住宅产品或将以公寓的形式推出。

    从要求竞买人“必须是中国连锁经营协会公布的2016年度销售收入达260亿元(约前30名)中国连锁百强企业且为上市百货公司”、 “项目开发完成后,土地竞得人自持商业物业不低于商业建筑的68%”这两点上可以看出,048号土地的开发重点是商业部分。

    在现有德思勤城市广场、通程商业广场、红星大市场以及众多街铺的格局下,步步高是将为红星商圈深化完善商业结构,还是像九龙仓之于五一商圈一样,大步的提高商圈消费档次,是值得今后持续关注的。

    (2)[2018]望城区011号——住宅最高限价6000元/平的“双限地”

    [2018]望城区011号是今年望城区挂牌的第四宗“双限地”。它位于普瑞大道与马桥河路交汇的东南角,西临金桥国际商贸城。

    

    011号商住用地的出让面积为108228.28平米,约162亩,商住比为1:9,它的容积率为3,最大建筑密度为30%,最小绿地率为35%,建筑限高100米。项目建成后将会是一个大型社区。

    011号土地的起拍价是53643万元,最高出让金额为67052万元。如果土地拍卖触发熔断,那么它的成交楼面价将是2065元/平。

    目前,011号土地尚未平整,有高差;宗地内树林茂密,覆盖面积广。

    011号土地南侧与澳海望洲府在建的部分毗邻。从现场看,两者之间暂无围挡等标示分隔。南侧的施工地带属于澳海望洲府,树林覆盖的北侧属于011号土地。

    从地理位置来看,011号土地最终定向出让给湖南澳海也不是不可能。毕竟“双限地”定向成交是有先例的。

    (3)[2018]长沙市052号——内五区首宗流拍的“双限地”

    雨花区“双限地”[2018]长沙市052号位于圭塘街道办事处月塘社区,即湘府东路以北,京珠高速以西,长房半岛蓝湾以北。

    

    052号的出让面积为124019.88平米,约186亩。土地的最高地价为152950万元,住宅最高售价为9500元/平。

    由于宗地是由多块土地组合而成,因此容积率、建筑密度、绿地率、建筑控高等规划指标各异。

    宗地内将重新规划道路,并规划有近4000平米的公园绿地,这主要集中在宗地北侧。

    而规划中要求配建并无偿移交的中小学位于宗地内东北侧,目前地块东北及东侧遍布着各类老旧仓库等低矮建筑。

    052号土地上配建的学校占地约19亩,它不仅要应对052号项目楼盘的业主,或许还将要应对宗地周边多个住区的需求。

    目前,052号土地南侧的湘府路正在进行快速化改造工程,工程项目已初具雏形。

    因此,052号的土地挂牌条件中就明确了“宗地南向部分用地在轨道交通保护范围内”,这一个条件无疑将增加土地上项目的施工难度。

    (4)[2018]长沙市053号——隔壁即学校的“双限地”

    岳麓区“双限地”[2018]长沙市053号位于长川路与麓开路交汇处西南角,即谷苑路以南,雷高路以东。它的隔壁即第一师范高新二小。

    

    053号的出让面积为64566.2平米,约97亩。它的最大容积率为2.5,最大建筑密度为26%,最小绿地率为40%,建筑控高100米,土地的最高地价为69150万元。

    宗地内是自然地貌,有大量的树木植被。地面有高差,有水池,这些都需要开发商后期进行修整。

    相对于宗地内,宗地周边的道路已成型,特别是宗地北侧仍留有绿化带。

    宗地挂牌条件要求“住宅户型面积不超过144平米”、“120平米以下的户型不少于60%”、“优先首套刚需群体购买”,且住宅最高售价为8800元/平,这些因素综合在一起,成为了053号土地突出的价值点之一。

    而它另一个价值点则是第一师范高新二小。不同于其他还处于规划中的学校,第一师范高新二小已建成,有“样板”可看。
 

    从地理位置来看,分享这个学校的还有南桥路(南北向)沿线的几个项目,其中有在建的、有已入住的。

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